Reglamentos

DE LAS OBRAS GENERALES

• a) Las obras de conservación se efectuarán por determinación del Administrador, siguiendo instrucciones permanentes o precisas del Consejo de Administración y sin necesidad de acuerdo de los condóminos, con cargo al fondo de gastos de mantenimiento y administración.
• b) El Administrador, deberá hacer efectivas las garantías que en su caso otorguen el constituyente del condominio o los contratistas que realizaron las obras.
• c) Las obras de mejoramiento se harán previo acuerdo de condóminos tomado en asamblea extraordinaria. Dichas obras serán dirigidas en su ejecución por el administrador, con la vigilancia del consejo de administración o cuando se nombre una comisión específica para ello, bajo responsabilidad de la misma. No se realizarán obras que atenten a la seguridad o comodidad del condominio y que además impidan permanentemente el uso de una parte o un servicio común aunque sólo sea a un condómino; a no ser que éste consienta y sea indemnizado proporcionalmente por los demás.
• d) Las reparaciones urgentes a bienes comunes cuyo desperfecto ponga en peligro la seguridad de los condóminos, la integridad del inmueble o que impidan el buen funcionamiento de los servicios comunes, deberán ser efectuadas por el administrador en tiempo prudente, de no hacerlo o a falta de administrador, se mandarán realizar por cualquier condómino, sin necesidad de autorización previa, a quien le serán reembolsados los gastos de las mismas, repartiendo el costo entre los condóminos, debiéndose someter finalmente dicho pago a justificación y comprobación en la próxima asamblea de condóminos.

DE LAS UNIDADES PRIVATIVAS

ARTICULO DÉCIMO TERCERO. Los propietarios de las Unidades Privativas no tendrán derecho al tanto. Cada copropietario podrá enajenar, gravar o hipotecar, en cualquier forma, la unidad privativa que le corresponda sin necesidad de consentimiento de los demás condóminos. En  las enajenaciones, gravámenes o hipotecas mencionadas, se entenderán comprendidos invariablemente los derechos sobre los bienes comunes que le son anexos.

DE LA MODIFICACIÓN, AMPLIACIÓN O REMODELACIÓN DE LAS UNIDADES PRIVATIVAS

ARTÍCULO DÉCIMO CUARTO. Toda modificación, remodelación, ampliación, pintura de fachadas y jardinería, que se pretendan llevar a cabo en las unidades individuales deberán ser previamente aprobadas por el Consejo de Administración y autorizadas tanto por la Dependencia de Obras Públicas del Ayuntamiento de Tlajomulco de Zúñiga, Jalisco, así como también por la de Servicios de Salud Pública del Estado de Jalisco, según sea el caso.

ARTÍCULO DÉCIMO QUINTO. Las normas de construcción a las que deberán sujetarse los condóminos, son las siguientes:

• a) Se obligan a no realizar modificación, ampliación o remodelación alguna durante 1 un año, contado a partir de la fecha de recepción de la posesión de su vivienda, por parte de la empresa constituyente del condominio, ya que de lo contrario quedarían sin efecto todas las garantías . Transcurrido este tiempo, las modificaciones, ampliaciones o remodelaciones podrán realizarse únicamente bajo los proyectos que se aprueben por  el Consejo de Administración, considerando el Proyecto de Ampliación, que para tal efecto fue diseñado por el constituyente del condominio.
• b) No se podrán construir más de 2 dos niveles, tanto en las viviendas unifamiliares como en las plurifamiliares, ya que la cimentación de las viviendas no cuentan con la capacidad de un mayor soporte.
• c) No se podrá delimitar una parte o en su totalidad de la superficie de la propiedad de cada construcción al frente, con ningún tipo de marquesina, alambrado, reja, muro o similares. Exclusivamente en los laterales de frente se podrá delimitar con setos o plantas, que tengan una altura máxima de 1.00 un metro.
• d) En la parte posterior de la vivienda, en el área de patio o jardín, se podrán instalar protecciones, rejas o alambrados con una altura máxima de 2.00 dos metros , sobre la barda posterior, la cual tiene una altura mínima de 1.800 dos metros cuarenta centímetros de altura, haciendo un total de 3.80 tres metros ochenta centímetros de altura máxima.
• e) Se deberá respetar una servidumbre en PLANTA ALTA sin construir al frente de las unidades privativas, (techumbre o bóveda de ningún material), mínima de 2.00 dos metros, para aquellas que den hacia vialidades privadas y/o tranquilizadas. Y una servidumbre mínima de 5.00 cinco metros para las que den hacia Vialidades Públicas, Principales y/o Colectoras.
• f) Se debe dejar sin construcción el área del patio de servicio, donde únicamente se podrán instalar cubiertas ligeras, que permitan proporcionar iluminación y ventilación a las áreas habitables ya que de acuerdo al Reglamento Estatal de Zonificación del Estado de Jalisco, la servidumbre posterior es de 3.00 tres metros lineales por todo el fondo de su vivienda, quedando prohibido levantar muros o construcción alguna dentro de la distancia citada, con el objeto de garantizar la privacidad y el soleamiento de las construcciones vecinas.
• g) Los muros laterales y posteriores con los que cuentan los patios de las viviendas serán medianeros, esto quiere decir que para poder colocar cualquier tipo de cubierta ligera, se deberá contar con la aprobación del vecino colindante y presentarlo al Consejo de Administración para su anuencia, para posteriormente, acudir ante la autoridad municipal correspondiente a solicitar la debida autorización.
• h) Los muros laterales y posteriores de los patios de  las viviendas, serán independientes, cuando exista un cambio de nivel entre las 2 dos viviendas; esto quiere decir, que el muro será de la que se encuentre en el nivel más alto.
• i) Los muros de los patios, no podrán tener una altura mayor a 2.40 dos metros cuarenta centímetros, con el objeto de permitir seguridad, iluminación y ventilación al interior de las viviendas.
• j) Queda expresamente prohibido realizar cimentación o excavación alguna en la servidumbre frontal de la vivienda, ya que en ella se localizan las instalaciones eléctricas, hidráulicas, drenaje, telefonía , televisión por cable, entre otras.
• k) Las líneas de drenaje son exclusivas para las descargas de aguas residuales de baños, cocinas, lavaderos y demás servicios interiores de las viviendas.
• l) Queda estrictamente prohibido realizar cualquier modificación a la fachada de las viviendas, en cuanto a colores, tipo de molduras, recubrimiento o diseño, debiendo respetar totalmente el entorno. En lo futuro, y sólo en el caso de que se apruebe por las Asambleas Generales de Condóminos, de la totalidad del Fraccionamiento Los Abedules en sus doce etapas, se podrá cambiar la pintura de las fachadas de las viviendas, siempre y cuando mantengan de cualquier modo una uniformidad en los colores y estilos de diseño.
• m) Por ningún motivo, se mantendrán los materiales de construcción sobre la calle y/o banquetas del Fraccionamiento.
• n) No se podrán colocar cúpulas de cualquier tipo en las azoteas de las viviendas, a efecto de conservar el concepto arquitectónico del Fraccionamiento.
• ñ) En el área de jardín de estacionamiento, sólo se podrá colocar una franja de cemento de 0.1O diez centímetros de ancho, por todo el largo del muro de la fachada de la vivienda, para efecto de evitar humedades.

ARTÍCULO DÉCIMO SEXTO. Los proyectos, que se ingresen para autorización del Consejo de Administración, serán mediante escrito, mismo que contendrá los siguientes datos:

• a) Nombre, Domicilio y Teléfono del Condómino.
• b) Descripción de la Obra o Remodelación que se pretende llevar a cabo, acompañado de un plano descriptivo de la misma, e indicando el plazo dentro del cual se llevara a cabo dicha obra.
• c) Planos arquitectónicos del estado actual y del estado propuesto, de la vivienda a remodelar.
• d) Carta de los Condóminos colindantes, donde expresen su conformidad con el Proyecto.
• e) Nombre, Domicilio y Teléfono del Arquitecto o Ingeniero, que vaya a llevar a cabo la obra, en caso de ser ésta mayor a los 50 Mt2 cincuenta metros cuadrados, quien deberá estar registrado en el Ayuntamiento de Tlajomulco de Zúñiga, Jalisco.
• f) Certificación por parte del Profesional que vaya a llevar a cabo la obra, en el sentido de que la misma, no vaya a afectar la estructura de la vivienda, ni de las viviendas colindantes , en caso de tenerlas, ni los servicios e instalaciones de las áreas de propiedad común del condominio.

ARTÍCULO DÉCIMO SÉPTIMO. El Consejo de Administración, contestará a dicha solicitud en un término no mayor a 5 días hábiles:

• a) En la aprobación que otorgue el Consejo de Administración, se le manifestará al Condómino, la obligatoriedad para éste, de retirar el escombro de la construcción a más tardar los días sábados, durante el término de la obra, ya que de no ser así, el Consejo de Administración, podrá contratar a un tercero para efectuar dicho retiro, haciéndosele el cargo correspondiente al condómino, más una multa equivalente al 20% veinte por ciento , del total del monto generado  por el retiro del escombro.
• b) Una vez obtenida la autorización por parte del Consejo de Administración del Condominio y antes del inicio de la obra, el Condómino deberá obtener los permisos de las autoridades correspondientes.

ARTÍCULO DÉCIMO OCTAVO. Todo condómino o concesionario que lleve a cabo cualquier obra en el inmueble de propiedad particular, se obliga a cuidar que no sufran daños o perjuicios, el piso del condominio, las viviendas colindantes y a no dejar escombro en las áreas comunes, en la inteligencia que se hará responsable de los daños que se causen por él o por terceros que éste haya contratado, si se viola lo establecido en este artículo. Además de los daños, será acreedor a una multa equivalente al 20% veinte por ciento del valor de los daños que haya ocasionado, misma que se podrá imponer tantas veces origine tales hechos.

ARTÍCULO DÉCIMO NOVENO. Los trabajos que se lleven a cabo de las modificaciones, ampliaciones y/o remodelaciones de las unidades privativas , salvo que en la Asamblea General de Condóminos se determine lo contrario, deberán ser dentro de los siguiente horario: de lunes a viernes de 8:00am ocho de la mañana a 19:00pm diecinueve horas de la tarde, y los días sábados de 8:00am ocho de la mañana a 13:00pm trece horas de la tarde.

ARTÍCULO VIGÉSIMO. Queda estrictamente prohibido, sin excepción alguna, abrir accesos directos a las áreas comunes, áreas de cesión y andadores por el interior de las viviendas.ARTÍCULO VIGÉSIMO PRIMERO. Está estrictamente prohibido, cambiar el uso de las áreas verdes al frente de su vivienda, así como el retiro total del área jardinada.

EL USO DE LAS  UNIDADES PRIVATIVAS O PARTICULARES

ARTÍCULO VIGÉSIMO SEGUNDO. Por ningún motivo podrán los condóminos y/o ocupantes de unidades privativas tener animales que por razón de especie y tamaño pongan en peligro la seguridad personal de los ocupantes, así mismo deberán estar siempre dentro de la unidad privativa ya que les queda terminantemente prohibido mantenerlos en cocheras o en las azoteas.

ARTÍCULO VIGÉSIMO TERCERO. Queda prohibida en forma definitiva la instalación de anuncios, mesas, sillas o vendimias, letreros de exhibición y demás similares, ya sea en las unidades de propiedad particular y/o en las áreas comunes.

ARTÍCULO VIGÉSIMO CUARTO. Todo condómino está obligado a utilizar depósitos para la basura debidamente cubiertos dentro de los límites de la propiedad individual y depositarlos directamente en el camión recolector de basura, los días que se destinen para ello; quedando estrictamente prohibido, depositarla en los contenedores de basura de las áreas de cesión y/o comunes del condominio.

ARTÍCULO VIGÉSIMO QUINTO. No podrá utilizar como almacén o tendedero, las cocheras ,jardines y ventanas de las unidades privativas, así como en las áreas comunes.

ARTÍCULO VIGÉSIMO SEXTO. El condómino que contrate los servicios de un tercero para realizar trabajos dentro de su unidad privativa, tales como lavado de automóviles, fumigaciones, limpieza de vivienda, fontanería, etcétera, salvo que la Asamblea General de Condóminos apruebe lo contrario, deberán ser dentro del siguiente horario: de lunes a viernes, de 8:00 am ocho de la mañana a 20:00 pm veinte horas, y los días sábados, de 8:00 am ocho de la mañana a 14:00 pm catorce horas de la tarde.

LIMITACIONES

ARTÍCULO VIGÉSIMO SÉPTIMO. Los condóminos y en general los ocupantes del condominio no podrán, sino con el consentimiento de la asamblea y con arreglo a las Leyes aplicables:

• a) Realizar acto alguno que afecte la tranquilidad y comodidad de los demás condóminos y ocupantes, o que comprometa la estabilidad, seguridad o salubridad del condominio, ni incurrir en omisiones que produzcan los mismos resultados.
• b) Realizar obras o reparaciones en horarios nocturnos, salvo por causa de fuerza mayor.
• c) Derribar o trasplantar árboles y cambiar el uso o naturaleza de las áreas verdes.
• d) Modificar, alterar ni destruir las áreas de uso común y
• e) Poseer animales que por su número, tamaño o naturaleza afecten las condiciones de seguridad, comodidad o salubridad de los condóminos.
• f) Utilizar para el estacionamiento de sus vehículos o el de sus invitados, las cocheras de las casas deshabitadas, salvo que para ello cuenten, con el consentimiento previo deltitular de la vivienda.
• g) Prender fogatas dentro de las áreas comunes y estacionamientos de las unidades privativas.
• h) Introducir cualquier clase de droga, estupefacientes, armas, sustancias peligrosas o explosivos. En este caso, no podrá modificarse o aprobarse mediante la Asamblea, ya que estas sustancias son de las tipificadas como delito federal; para lo cual, cualquier condómino que tenga conocimiento de que alguna persona posea éstos, deberá dar aviso inmediato a la Policía o las autoridades federales competentes.El infractor de estas disposiciones independientemente de las sanciones que establece este título, será responsable por el pago de los daños y perjuicios.

FACULTADES Y OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR

ARTÍCULO TRIGÉSIMO. El Administrador del condominio tendrá las siguientes facultades y obligaciones:

• a) Ser el ejecutor de los acuerdos de las asambleas de condóminos y del consejo de administración, así como el representante legal frente a terceros del condominio, con las facultades de un apoderado general judicial y para actos de administración, sin que las facultades de mandatario puedan ser sustituidas o delegadas salvo que así lo autorice expresamente el consejo de administración. Cuando el condominio forme parte de un condominio compuesto , acatar las resoluciones que dé el administrador general de éste; en caso de conflicto por instrucciones encontradas entre el administrador del condominio compuesto y el consejo de administración, se deberán someter obligatoriamente las diferencias a arbitraje de la Procuraduría de Desarrollo Urbano, quien a la brevedad resolverá lo conducente y sin que quepa algún recurso contra tal determinación.
• b) Verificar y atender la operatividad, mantenimiento de instalaciones , servicios generales y conservación de la edificación.
• c) Efectuar los gastos de mantenimiento y administración.
• d) Cobrar las cuotas y extender los recibos que amparen los pagos a cargo de los condóminos.
• e) Llevar los libros y documentación que soporten los gastos efectuados, los que deberán tener una actualización no mayor de quince días hábiles.
• f) Llevar los libros del condominio, que cuando menos deberán de ser 3 tres:

1. El primer libro que será para asentar las actas de asambleas de condóminos.
2. El segundo libro, para asentar las actas de asamblea del consejo de administración.
3. El tercer libro, para registrar los ingresos y egresos del condominio.
4. Cuando así lo estime necesario las asambleas de condóminos podrán llevarse los libros de registros auxiliares que se requieran; también podrán utilizarse para llevar los registros auxiliares sistemas de cómputo. Los libros antes indicados deberán ser autorizados en la primera hoja útil por el Secretario del Ayuntamiento correspondiente a la ubicación del condominio. Al realizarse los asientos en los libros señalados se deberán conservar como apéndice de dichas actas los documentos relativos a las mismas.Cuando por cualquier circunstancia no fuere posible asentar elacta en el libro que corresponda, para su validez, deberá ser protocolizada por notario, con residencia a jurisdicción en el municipio en que esté asentado el condominio.

• g) Entregar en la primera quincena de los meses de abril, julio, octubre y enero de cada año, al condómino que lo solicite o tenerlo a disposición de los mismos en las oficinas de la administración, un estado de cuenta que señale:

1. Un informe analítico de los gastos del trimestre.
2. Un informe consolidado que demuestre y refleje los ingresos y las cuotas vencidas pendientes de pago
3. Un listado general de los deudores explicando el origen de su adeudo.
4. Una relación de los acreedores explicando el origen de sus créditos; y
5. Los saldos en efectivo que existan.

• h) Convocar a asamblea de condóminos.
• i) Auxiliar y en su caso hacer que se auxilie a los comités específicos que llegaren a formarse para la
  realización de una obra concreta o para el logro de un fin determinado; y
• j) Las demás que le confiere el Código Civil vigente en el Estado de Jalisco o cualquier otro ordenamiento que le sea aplicable, la escritura constitutiva y el reglamento que se expida.

l. El instrumento en donde conste el acto mediante el cual se afectó la edificación al régimen de condominio, mencionándose el lugar y fecha, el notario autorizante, el número del instrumento, los bienes genéricos que se afectaron, su ubicación y los datos de su inscripción en el Registro Público de la Propiedad:

ll. Las facultades que según el reglamento del”
“·  condominio tengan los consejeros, independientemente de las establecidas en la Ley;

lll. Las reformas que en su caso se hubieren efectuado; y

IV. Se transcribirá en lo conducente el acta levantada.De la escritura que contenga la protocolización, se tomará nota en la inscripción del condominio que se lleve en el Registro Público de la propiedad.El acta que se levante también deberá asentarse en el Libro de Actas del propio condominio.

I. El informe general sobre el condominio, tanto en bienes y servicios como su posición financiera;

ll. La elección de los integrantes del consejo de administración y en su caso, de las comisiones especiales;

lll. La designación del administrador; y

lV. La aprobación del presupuesto de ingresos y de egresos para el siguiente año.

l. Modificar el reglamento del condominio;

ll. Realizar obras voluntarias o de mejoramiento;

lll. Transformar y disponer de los bienes comunes;

IV. Acordar sobre la extinción del régimen de propiedad en condominio;

V. Incorporar nuevas áreas al régimen de propiedad en condominio o separar áreas afectas al mismo;

VI. Pedir al juez se obligue a un condómino a la venta de sus derechos;

Vll. Acordar la reconstrucción del inmueble afecto al régimen de condominio; y

Vlll. Las demás decisiones que correspondan a los condóminos reunidos en asamblea.

I. El Administrador;

ll. El Consejo de Administración;

lll. El Juez de primera instancia del Ramo Civil con jurisdicción en el municipio de ubicación del condominio, a requerimiento de un grupo de condóminos que representen por lo menos una quinta parte de derechos; o a petición de cualquier condómino, cuando se dejen de celebrar por más de un año.

l. Las controversias entre condóminos deberán sujetarse necesariamente al arbitraje del consejo de administración.

Il. El Código de Procedimientos Civiles del Estado de Jalisco será supletorio en estos negocios; y

III. Las demás controversias que surjan, serán ventiladas ante el Juez de Primera Instancia del domicilio de ubicación del condominio.

1. Se le impondrá una sanción económica por el importe del 50% cincuenta por ciento, de un trimestre de la cuota de mantenimiento, a quien no mantenga en buenas condiciones las fachadas, puertas, balcones y servidumbres de sus viviendas.
2. Se impondrá una Sanción económica de hasta 4 cuatro meses de la cuota de mantenimiento, a quienes invadan las áreas de uso común o de cesión, con juegos de cualquier índole o instale puestos en los que se expendan alimentos, bebidas o cualquier tipo de mercancías.
3. El Consejo de Administración queda facultado para imponer sanciones de hasta el 50% cincuenta por ciento de un semestre de la cuota de mantenimiento, a quien viole las normas de este Reglamento, en aquellos casos, en los que no exista una sanción específica. En caso de reincidencia, la sanción se duplicará y se le impondrá tantas veces se viole el Reglamento.

• a) El Presidente de la Asamblea, explicará a los Condóminos presentes, las razones y motivos para la modificación, adición o derogación, de cualquier artículo, de este reglamento y propondrá la nueva redacción de la Cláusula o del artículo o artículos, que se pretenden modificar o del que se pretenda añadir.
• b) La Asamblea General, deliberará sobre el punto y resolverá si acepta o no la modificación, adición o derogación propuesta, o si en su caso se formula por la propia asamblea la modificación o adición.